Права наймача житла і членів його сім’ї

1. Право на вселення членів сім’ї. Згідно зі ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

2. Право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами. Згідно з ЖК у разі тимчасової відсутності наймача або чле­нів його сім’ї у будинках державного або громадського житлового фонду за ними зберігається жиле приміщення протягом 6 мі­сяців.

Жиле приміщення зберігається понад 6 місяців у разі:

1) призову на строкову військову службу або направлення на аль­тернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запа­су на дійсну військову службу на строк до трьох років – протягом усього періоду служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби – протягом перших 5 років перебування на службі;

2) тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умова­ми і характером роботи, у тому числі за кордоном (екіпажі суден, працівники експедицій то­що) або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажис­ти тощо) – протягом усього часу виконання роботи або нав­чання;

3) поміщення дітей на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника – протягом усього часу їх перебування, якщо в приміщенні залишилися проживати інші члени сім’ї;

4) виїзду у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальни­ка) – протягом усього часу виконання цих обов’язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі­дів у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги – протягом усього часу перебування в них;

6) виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі – протягом всього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту або засудження до позбавлення волі – про­тягом усього часу перебування під вартою або відбування покаран­ня, якщо в житлі залишилися проживати інші члени сім’ї.

При направленні на роботу за кордон, виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні місцевості житло бро­нюється (на нього видається охоронне посвідчення (броня)).

3. Право на обмін жилого приміщення. Обмін жилими приміщення­ми регулюється ЖК і Правилами обміну жилих приміщень в Укра­їнській РСР 1986 р.

Наймач вправі провести обмін жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-буді­вельного кооперативу, за наявності письмової згоди проживаючих разом із ним членів сім’ї.

ЖК допускається примусовий обмін: якщо між чле­нами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право ви­магати в судовому порядку примусового обміну займаного жилого приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

У разі внутрішньосімейного обміну наймач або член його сім’ї здійснюють обмін частки жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кім­нати або частини кімнати, з наймачем іншого приміщення, за умо­ви, що виїжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

4. Право здавати житло в піднайом. Відповідно до ст. 823 ЦК за до­говором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у корис­тування піднаймачеві. Договір піднайму є сплатним. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно припиняється договір піднайму. До догово­ру піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк. Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в ЖЕО.

Здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:

1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від встановленого для надання жилих приміщень;

2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квар­тиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяється осо­ба, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі (ст. 93 ЖК).

Здача жилого приміщення в піднайом з порушенням встановле­них у законодавстві вимог має наслідком недійсність договору під­найму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жило­му приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмо­ви – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншо­го жилого приміщення.

5. Право на вселення тимчасових мешканців. Згідно зі ст. 818 ЦК і ст. 98 ЖК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх згодою та з повідомленням наймодавця мо­жуть дозволити тимчасове безоплатне проживання у помешканні іншій особі. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користуватися житлом; повинні звільнити житло після спливу погодженого строку проживання або не пізніше 7 днів від дня пред’явлення вимоги про звільнення.

Зміна договору допускається за згодою наймача, членів його сім’ї та наймодавця, але у ЖК встановлені винятки.

1. При проведенні капітального ремонту жилого будинку, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, не­залежно від його згоди наймодавець вправі вимагати зміни догово­ру і зобов’язаний надати наймачеві та членам його сім’ї на час проведення ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьо­му договору найму на ремонтоване приміщення.

Якщо жиле приміщення в результаті ремонту не може бу­ти збережене чи істотно збільшиться (зменшиться), наймачеві та членам його сім’ї має бути нада­но інше житло.

2. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за зго­дою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого жилого примі­щення, яке за розміром відповідає жилій площі, що доводиться на частку особи, яка вимагає поділу (ст. 104 ЖК).

3. На вимогу наймача та осіб, які постійно прожива­ють з ним, за згодою наймодавця наймач у договорі може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати повноліт­ні особи, що проживали з ним. Договір залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК).

Розірвання договору можливе на вимогу як наймача, так і наймодавця. При цьому якщо наймач жит­ла має право за згодою осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір з письмовим попереджен­ням наймодавця за 3 місяці, то на вимогу наймодавця він може бути розірваний лише у випадках, передбачених ст. 825 ЦК, в судовому порядку, у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткос­троковому наймі – понад 2 рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими осо­бами, за дії яких він відповідає;

3) необхідності використання житла для проживання наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити най­мача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці;

4) використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне пору­шення прав та інтересів сусідів. Цьому має передувати поперед­ження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих пору­шень.

ЖК розрізняє виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення та з наданням іншого жилого приміщення.

Виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення проводиться, якщо:

– будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

– будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

– будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в не­жилий.

З наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені:

– працівники (разом з особами, які з ними проживають), що припинили трудові відносини з підприємствами найважливіших галузей народного господарства, які на­дали жиле приміщення у зв’язку із звільненням за власним бажан­ням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;

– громадяни, які одержали жилі приміщення в будинках кол­госпів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з ньо­го за власним бажанням;

– громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони прожи­вають спільно з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьків­ських прав.

Виселення без надання іншого житла допускається за:

– систематичне руйнування і псування житла;

– систематичне використання житла не за призначенням;

– систематичне порушення правил співжиття, що створює не­можливість спільного проживання в одному будинку або квар­тирі.

8. Договір позички (раніше мав назву «договір бе­зоплатного користування майном») – це договір, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій сто­роні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК).

Договір не засто­совується в сфері підприємницької діяльності, він по­ширений у побутових відносинах між громадянами, у сфері задоволення їх культурних потреб тощо.

Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо інше не випливає із суті від­носин між ними.