Оценка зданий: производственных и торговых помещений, офисов, гостиниц, квартир

 

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

4) стационарные сооружения благоустройства территории участка;

5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:1) квартиры и комнаты;2) помещения и здания под офисы и магазины;3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);5) складские и производственные объекты.Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, например:

1) Происхождение:- естественные (природные) объекты;- искусственные объекты (постройки).2) Назначение:- свободные земельные участки (под застройку или другие цели);- природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;- постройки (для жилья, офиса, торговли и сферы платных услуг, промышленности);- прочие.3) Масштаб:- земельные массивы;- отдельные земельные участки;- комплексы зданий и сооружений;- жилой дом многоквартирный;- жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);- секция (подъезд);- этаж в секции;- квартира;- комната;- летняя дача;- комплекс административных зданий;- здание;- помещение или части зданий (секции, этажи).4) Готовность к использованию:- готовые объекты;- требующие реконструкции или капитального ремонта;- требующие завершения строительства.