Принципы и методы оценки недвижимости

Принципы оценки стоимости формируют и определяют те позиции, с которых анализируется собственность. Они имеют свою структуру и внутреннюю взаимосвязь. Данные принципы – это интерпретация экономических законов с точки зрения оценки имущества. Все принципы, используемые при оценке недвижимости можно отнести к трем группам: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя: 1.1 принцип полезности (доходности), 1.2 принцип замещения, 1.3 принцип ожидания; 2) принципы, отражающие связь компонентов собственности: 2.1 принцип добавочной продуктивности, 2.2 принцип предельной производительности (предельной доходности), 2.3 принцип вклада, 2.4 принцип сбалансированности (равновесия или пропорциональности), 2.5 принцип экономического размера, 2.6 принцип экономического разделения; 3) принципы, обусловленные действием рыночной среды: 3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принцип зависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принцип соответствия.

Результатом анализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, является определение наиболее эффективного использования земли, которая призвана обеспечить собственнику получение наибольших выгод. В этом воплощается главный принцип оценки – принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). «Стоимость подобно красоте определяется точкой зрения судящего о ней»

Полезность – способность конкретного объекта удовлетворять потребности пользователя.

Замещение –

Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой возможно приобретение другого объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки, несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.

Принцип ожидания – прошлое и настоящее состояние объекта важны как исходная база, ключ к пониманию его будущего развития. Стоимость недвижимости определяется выгодами, которые, как ожидается, она принесет своему владельцу в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени (теория капитализации).

Принцип добавочной продуктивности – при надлежащем использовании основных факторов производства (труд, земля, капитал и управление) для получения дохода после возмещения затрат на них обычно остается добавочная стоимость, которую принято относить к земле. Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной производительности – увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого вытекает еще один принцип оценки недвижимости. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек и называется принципом предельной производительности.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться более быстрыми темпами, чем рост затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Стоимость каждого элемента объекта оценки определяется вкладом этого элемента в общую стоимость объекта, т.е. стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшается общая стоимость собственности в отсутствии этого элемента.

Принцип сбалансированности (равновесия) – стоимость недвижимости определяется степенью равновесия между её парными элементами – землей и улучшениями.

Принцип «Экономический размер» - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Экономическое разделение – имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Разделение может применяться к различным имущественным правам: 1) физическое разделение; 2) разделение по правам пользования (ограничение прав пользования); 3) разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т.п.); 4) разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права – опционы).