Третья группа принципов оценки

Обусловлены действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

4.1. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – количество товаров, желаемых купить по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса формирует цены на недвижимость.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты на производство, в строй будут вводиться новые объекты, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены больше затрат на производство, в строй будут вводиться новые объекты, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, строительство замедлится или остановится до тех пор, пока не повысится спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение (денежная масса, процентные ставки, страх, эмоциональные всплески, изменение условий налогообложения могут сильно повлиять на характер спроса в любое заданное время).

4.2. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости.

Особенностями конкурентной ситуации на нашем (казахстанском) рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок.

Данный принцип в полную силу действует на рынке недвижимости. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворительный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляются с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены, однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке. Оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.

4.3. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п.

Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, вокзалами и т.д.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Соответствие – степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобства и услуг предлагаемых объектов недвижимости отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки, где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем, чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на казахстанском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры (панельные пятиэтажки) меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Развитие принципа соответствия ведет к пониманию «чрезмерно» или «недостаточно» застроенной территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем, если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив, «недостроенный» дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавленной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичные процессы имеют место на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируют вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать определенный общий имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов.

4.4. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.