Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Проект ГК предусматривает нотариальное удостоверение

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно высказать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение Единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Единого государственного реестра - "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества" (п. 8 Правил). В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде.

Исполнение договора

Исходя из буквального толкования ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды здания, сооружения, помещения:

- права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование;

- права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом.

Чтобы согласовать основные права и обязанности по договору аренды здания или сооружения, достаточно привести в договоре формулировку п. 1 ст. 650 ГК РФ. При этом в нем можно указать только обязанности каждой стороны по отношению к другой стороне. Соответствующее же право требования сторон друг к другу исполнить эту обязанность можно не указывать, так как оно следует из закона (ст. 307 ГК РФ).

Для согласования условий пользования в договоре рекомендуется установить:

- цель использования объекта аренды;

- порядок использования объекта аренды.

Если условия пользования объектом аренды не согласованы

В этом случае арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.