Многоквартирным домом, его существенные условия 4 страница

--------------------------------

<1> Для собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем более чем из четырех квартир, избрание совета многоквартирного дома является обязанностью (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

 

Мероприятия по контролю, их периодичность, порядок их осуществления и документирования устанавливаются по общему правилу соглашением сторон договора управления.

Один из способов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. В соответствии с ним, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Думается, что диспозитивность данной нормы позволяет изменить как срок представления отчета, так и в целом предусмотреть иную форму контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору, не прибегая к указанной в ЖК РФ. Однако в интересах собственников помещений или уполномоченной ими организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК) не только не исключать действие данной нормы, но и предусматривать в договоре управления форму, содержание такого отчета и порядок его представления, санкции за его непредставление или несвоевременное представление <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. 2007. N 6. С. 74.

 

Примерные договоры управления многоквартирным домом, разрабатываемые и утверждаемые органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, как правило, включают положения о содержании и порядке представления отчета управляющей организацией. Так, в соответствии с п. 3.1.18 примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. N 16, отчет представляется устно на общем собрании собственников с занесением основных результатов выполнения договора в протокол собрания, а если такое собрание в указанный срок не проводится - в письменном виде. Протокол собрания или отчет размещаются на информационном стенде. В отчете указывается:

а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом;

б) соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в приложениях N 2 и 3 к договору;

в) список должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день представления собственнику отчета о выполнении договора, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;

г) количество обращений и принятые меры по устранению недостатков <1>.

--------------------------------

<1> URL: http://www.minstroy.ru/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).

 

В большинстве случаев тексты договоров управления многоквартирным домом содержат обязанность управляющей организации представлять отчет собственникам о результатах деятельности за год. При этом в одних случаях в тексте договора уточняются сроки, форма и порядок представления отчета о выполнении договора. Например, управляющая организация обязана "представлять собственнику отчет по затратам на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ежегодно, по истечении 12 месяцев срока действия договора за прошедший период, а при дополнительном запросе за квартал в письменной форме через представителей собственников и размещение отчета в помещении управляющей организации" <1>; или "управляющая организация ежегодно до 1 апреля текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год путем опубликования отчета в СМИ, а также для подготовки к общему собранию представителям собственников многоквартирного дома... в течение 10 дней с момента предоставления запроса" <2>. В других случаях срок и порядок представления отчета оставляется на усмотрение собственников помещений в многоквартирном доме: "Управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, в порядке и в соответствии со сроками, установленными решением общего собрания собственников" <3>.

--------------------------------

<1> Пункт 3.1.12 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управление городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.

<2> Пункт 8 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).

<3> Пункт 3.1.19 Договора управления многоквартирным домом г. Нижний Новгород // http:// admgor.nnov.ru/ uploads/ May42006115327am.doc (дата обращения: 10.10.2009).

 

Нормы, предусматривающие порядок получения информации о выполнении управляющей организацией обязательств по договору, содержатся в некоторых подзаконных нормативных актах. Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены следующие права собственников помещений, связанные со сбором информации о деятельности управляющей организации и измерением фактически достигнутых результатов:

а) получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают права потребителей, связанные с получением сведений о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг, об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты (подп. "б", "г" п. 51).

Согласно Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору входят в состав конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, и предусматривают:

обязанность управляющей организации представлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;

право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями (подп. 14 п. 41).

В качестве дополнительных мер контроля, направленных на сбор и обработку информации о контролируемом объекте, нормативные акты субъектов РФ и органов местного самоуправления рекомендуют следующие:

участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме; присутствие при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору;

привлечение для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонних организаций, специалистов, экспертов <1>;

--------------------------------

<1> См.: примерный договор управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 "Об утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант".

 

проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ путем проверки журналов выполнения работ и услуг <1>;

--------------------------------

<1> См.: пункт 7.1 примерного договора управления многоквартирным домом, утв. Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. N 16 // http://www.minstroy.ru/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).

 

получение от управляющей организации по запросу любого собственника справок об объемах фактически выполненных работ и оказанных услуг, о сумме собранных с собственников денежных средств в счет оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, о наличии и размере задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями, о сроках выполнения отдельных видов работ и услуг, предусмотренных договором <1>;

--------------------------------

<1> Пункт 6.1 примерного договора управления многоквартирным домом, утв. Постановлением главы администрации г. Саратова от 14 июня 2007 г. N 440 // http://www.sarlaws.ru/index.php?ds=1035670 (дата обращения: 10.03.2011).

 

ознакомление с договорами, заключенными в целях реализации договора управления многоквартирным домом управляющей организацией <1>.

--------------------------------

<1> См.: Приказ Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 25 сентября 2006 г. N 164/0 "Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения" // http:// www.pravoteka.ru/ docs/ respublikatatarstan/ 8858.html (дата обращения: 10.03.2011).

 

В текстах договоров управления многоквартирным домом содержатся следующие права собственников помещений, связанные с получением интересующих сведений о деятельности управляющей организации:

требовать от управляющей организации в месячный срок представлять письменные ответы на вопросы, связанные с исполнением договора <1>;

--------------------------------

<1> См.: пункт 3.4.8 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управление городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.

 

на основании письменного заявления получать планы проведения работ по ремонту общего имущества дома <1>;

--------------------------------

<1> См.: пункт 3.2.5 Договора управления многоквартирным домом ОАО "Новокузнецкая управляющая компания" // Архив ОАО "Новокузнецкая управляющая компания" г. Новокузнецк.

 

получать от управляющей организации по письменному заявлению сведения о задолженности собственников помещений в доме <1>.

--------------------------------

<1> См.: пункт 3.2.3 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО "Домовик-С" г. Новокузнецк.

 

Полученная информация позволяет оценить деятельность управляющей организации на соответствие ее заданным требованиям и параметрам. Оценка деятельности управляющей компании может осуществляться и на основе специально выработанных и включенных в договор управления критериев. За основу могут быть взяты следующие показатели деятельности управляющей организации:

наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;

уровень сбора платежей с собственников и нанимателей жилых помещений, применение мер воздействия к неплательщикам;

своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;

целевое использование бюджетных средств, выделяемых на содержание и ремонт дома;

осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику и иным пользователям услуг;

отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия (бездействие) управляющей организации, качество жилищно-коммунального обслуживания;

своевременность и регулярность предоставления общему собранию собственников помещений отчетной информации о выполнении договора управления многоквартирным домом;

проведение мероприятий по внедрению ресурсосберегающих технологий, инновационных проектов, использование современных и качественных материалов и оборудования.

Вместе с тем контроль, как отмечалось, это не только реализация права на получение необходимой информации о деятельности управляющей организации и ее оценку. Сердцевиной контроля является механизм обратной связи <1>. Реализация данного механизма призвана обеспечить выполнение управляющей организацией необходимых корректирующих действий в случае выявления отклонений фактически полученных результатов от заданных параметров. Данное направление контрольной деятельности, его средства и порядок их применения также нашли свое отражение в нормах жилищного законодательства.

--------------------------------

<1> См.: Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 289, 299.

 

Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено право собственников помещений требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают следующие обязанности управляющей организации, связанные с реализацией процедур коммуникации с лицами, потребляющими коммунальные услуги:

вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;

в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо в отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;

при поступлении жалобы (заявления, требования, претензии) от потребителя об обнаружении запаха газа в жилых или нежилых помещениях, а также на дворовой территории немедленно принимать меры по проверке полученной жалобы, в случае обнаружения утечки газа - обеспечить безопасность потребителя и ликвидацию обнаруженной утечки;

производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей и установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней) (подп. "з", "и", "к", "р" п. 49 Правил).

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат схожие положения (подп. "д", "к", "л", "р" п. 31), за исключением нескольких моментов. В частности, согласно новым Правилам документы, содержащие правильно начисленные платежи, выдаются потребителю немедленно после проверки правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя, правильности начисления потребителю неустоек. Представляется, что подобная формулировка скорее соответствует интересам исполнителя, чем потребителя, поскольку не создает определенности в вопросе, в какой срок должна быть проведена такая проверка.

С названными обязанностями корреспондируют права потребителей (собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме).

Содержание обратных связей в контрольной деятельности раскрывается нормативными актами - рекомендациями субъектов РФ в следующих способах и процедурах:

участие в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы;

сообщение управляющей организации об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение _____ дней после его представления <1>;

--------------------------------

<1> См.: пункт 4.1.7 примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения, утв. Приказом Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 25 сентября 2006 г. N 164/0 "Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения" // http:// www.pravoteka.m/ docs/ respubUkatatostan/ 8858.html (дата обращения: 10.03.2011).

 

подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;

составление актов о нарушении условий договора;

инициирование созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию управляющей организации на обращения собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) управляющей организации <1>.

--------------------------------

<1> См.: пункт 6.1 примерного договора управления многоквартирным домом в городе Москве, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант".

 

Таким образом, при составлении положений о контроле в договоре управления многоквартирным домом целесообразно уделить внимание всем направлениям контрольной деятельности и предусмотреть меры, нацеленные на сбор информации о выполнении управляющей организацией своих обязательств по договору, оценку полученных данных, осуществление процедур коммуникации и корректирующего воздействия в необходимых случаях. При этом в договоре желательно предусмотреть решение вопросов о сроках проведения контрольных мероприятий, их ресурсном обеспечении, составляемых документах, последствиях выявления результатов, отклоняющихся от установленных требований.

Вместе с тем наличие в действующем законодательстве большого числа императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, ставит под сомнение обязательность его согласования в тексте договора и соответственно отнесение данного условия к числу существенных.

Анализ комплекса существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод, что некоторые из них не являются необходимыми для его исполнения и не отражают его природу. Следовательно, легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость отразить в существенных условиях организационный характер деятельности управляющей компании. Во-вторых, в формулировке условия о порядке определения цены договора должны найти закрепление две основные ее составляющие: вознаграждение управляющему и плата за содержание и ремонт жилого помещения. В-третьих, отнесение отдельных договорных условий (о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных представляется нецелесообразным ввиду большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.

 

Глава 4. СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКШЕГО ИЗ ДОГОВОРА