Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


» его обща€ характеристика 5 страница




 

¬ насто€щее врем€ законодатель не устанавливает каких-либо квалификационных требований к субъектам, осуществл€ющим де€тельность по управлению многоквартирными домами. ¬ юридической и экономической литературе неоднократно высказывалось мнение о необходимости установлени€ таких требований в цел€х защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах. “ак, одни авторы предлагают установить в законе требовани€ к минимальному размеру уставного капитала управл€ющих организаций <1>. ƒругие вид€т выход в создании конкурсных комиссий, которые на основании представленных управл€ющей организацией программы и принципов управлени€ должны оценить способность последней профессионально осуществл€ть де€тельность по управлению многоквартирными домами <2>. “ретьи считают целесообразным организацию муниципалитетами обучени€ управл€ющих и последующее информирование населени€ об управл€ющих организаци€х, поддерживающих уровень своей квалификации <3>. Ќаконец, высказываетс€ мнение о необходимости введени€ об€зательного страховани€ профессиональной ответственности управл€ющих организаций <4>.

--------------------------------

<1> —м.: —вит ё.ѕ. ƒоговор управлени€ многоквартирным домом: заключение, содержание // ∆илищное право. 2007. N 3. —. 26.

<2> —м.: ƒронов ј.ј.  онцепци€ вхождени€ частного бизнеса в жилищный и коммунальный секторы муниципальной экономики // ∆илищное право. 2004. N 1. —. 30.

<3> —м.: ћихайлова ≈. ќ регулировании управлени€ многоквартирными домами // √ородское управление. 2005. N 3. —. 76.

<4> —м.: —вит ё.ѕ. ƒоговор управлени€ многоквартирным домом: заключение, содержание // ∆илищное право. 2007. N 3. —. 26.

 

“радиционным способом допуска участников в важные дл€ общества сферы экономической де€тельности €вл€етс€ лицензирование. ќднако в последнее врем€ государственное регулирование в форме лицензировани€ нередко вызывает непри€тие и осуждение. Ќаносимый лицензированием вред усматривают в том, что оно суживает воспроизводственную базу рыночных отношений, мешает развитию неограниченной конкуренции, преп€тствует желающим свободно проникать на рынок <1>, не позвол€ет обеспечить должный контроль, превращаетс€ в труднопроходимый административный барьер, создает благопри€тные услови€ дл€ коррупции <2> и зачастую €вл€етс€ обременительным дл€ хоз€йствующих субъектов <3>.

--------------------------------

<1> —м.: ∆илинский —.Ё. ѕредпринимательское право (правова€ основа предпринимательской де€тельности): ”чеб. дл€ вузов / ѕредисл. проф. ¬.‘. яковлева. ћ., 2003. —. 179.

<2> —м.: «воненко ƒ.ѕ., ћалумов ј.ё., ћалумов √.ё. јдминистративное право: ”чеб. ћ., 2007.

<3> —м.: Ѕасова ј.¬. —аморегулируемые организации как субъекты предпринимательского права: јвтореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. ћ., 2008. —. 13.

 

—овременной тенденцией развити€ законодательства –‘ в части установлени€ требований к осуществлению субъектами предпринимательской или профессиональной де€тельности и форм контрол€ их соблюдени€ €вл€етс€ замещение государственного регулировани€ через лицензирование саморегулированием, т.е. общественным профессиональным регулированием. Ёто направление реализуетс€ в поэтапном сокращении лицензируемых видов де€тельности <1>. ѕоэтому управление многоквартирными домами, будучи новым видом де€тельности, по€вившимс€ в период проведени€ административной реформы, несмотр€ на потенциально опасный характер, не попало в число лицензируемых. Ќаличие опыта государственного контрол€ качества и безопасности товаров, работ и услуг, как правило, €вл€етс€ объективной предпосылкой дл€ введени€ саморегулировани€ в какой-либо сфере и фактором, обеспечивающим эффективность его функционировани€. ќтсутствие такого опыта у бизнеса по управлению многоквартирными домами (как и опыта вообще), на наш взгл€д, не создает почвы дл€ успешного внедрени€ механизмов саморегулировани€ в данной сфере в насто€щее врем€.

--------------------------------

<1> —м.: раздел I  онцепции административной реформы в –оссийской ‘едерации в 2006 - 2010 годах (одобрена распор€жением ѕравительства –‘ от 25 окт€бр€ 2005 г. N 1789-р (в ред. от 10 марта 2009 г.) // —« –‘. 2005. N 46. —т. 4720; 2009. N 12. —т. 1429); ”каз ѕрезидента –‘ от 23 июл€ 2003 г. N 824 "ќ мерах по проведению административной реформы в 2003 - 2004 годах" // —« –‘. 2003. N 30. —т. 3046.

 

 роме того, согласно п. 2 ст. 4 ‘едерального закона "ќ саморегулируемых организаци€х" <1> саморегулируема€ организаци€ разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной де€тельности, об€зательные дл€ выполнени€ всеми ее членами. ѕоддержива€ мнение, высказанное в литературе <2>, считаем, что разработка правил и требований к де€тельности по управлению многоквартирными домами не может быть делегирована саморегулируемым организаци€м в силу р€да причин. ¬о-первых, установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, осуществление контрол€ за использованием и сохранностью жилищного фонда ст. 12 ∆  –‘ относит к полномочи€м органов государственной власти –оссийской ‘едерации. ¬о-вторых, де€тельность по управлению многоквартирными домами ввиду высокой технологичности, св€зи с функционированием сложных механизмов может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, а значит, требует государственного регулировани€.

--------------------------------

<1> ‘едеральный закон от 1 декабр€ 2007 г. N 315-‘« (в ред. от 1 июл€ 2011 г.) // —« –‘. 2007. N 49. —т. 6076; 2011. N 27. —т. 3880.

<2> —м.: ћихайлов ¬. . «аконопроекты, "совершенствующие" регулирование де€тельности по управлению многоквартирными домами // ∆илищное право. 2011. N 1. —. 53, 54.

 

¬о всех развитых странах сочетаютс€ государственное регулирование и саморегулирование предпринимательской де€тельности, которые преследуют схожие цели: предупреждение причинени€ вреда жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических лиц, юридических лиц и публично-правовых образований, окружающей среде и т.д. "¬ целом в развитых странах складываетс€ "смешанна€ система", которую характеризует то, что в ней экономический контроль осуществл€етс€ со стороны общества, государства и частных институтов" <1>. ¬ этой св€зи положительной оценки заслуживают положени€, внесенные в ∆  –‘ ‘едеральными законами от 4 июн€ 2011 г. N 123-‘« и от 18 июл€ 2011 г. N 242-‘« <2>, которые, во-первых, расшир€ют функции органов исполнительной власти субъектов –‘ в сфере государственного жилищного надзора <3>, а во-вторых, возлагают об€занность по разработке стандартов и правил де€тельности по управлению многоквартирными домами на ѕравительство –‘.

--------------------------------

<1> ƒолинска€ ¬.¬. јкционерное право: основные положени€ и тенденции. ћ., 2006. —. 635.

<2> –оссийска€ газета. 2011. 25 июл€.

<3> “ак, в силу ч. 5 ст. 20 ∆  –‘, в новой редакции, государственные жилищные инспекторы вправе посещать общие помещени€ в многоквартирном доме, а с согласи€ собственников проводить их обследовани€ и другие меропри€ти€ по контролю, провер€ть правомерность прин€ти€ собственниками помещений в многоквартирном доме решени€ о выборе управл€ющей организации в цел€х заключени€ с ней договора управлени€, а также правомерности утверждени€ условий такого договора и его заключени€.

 

¬тора€ сторона в договоре управлени€ многоквартирным домом не получила специального легального наименовани€. ƒл€ ее обозначени€ законодатель называет тех субъектов, которые могут заключать данный договор. ¬ зависимости от выбранного способа управлени€ ими €вл€ютс€ собственники помещений в многоквартирном доме или товарищество собственников жиль€, жилищный кооператив либо иной специализированный потребительский кооператив. “аким образом, законодательством предусмотрено два варианта участи€ собственников помещений в многоквартирном доме в отношени€х с управл€ющей организацией: непосредственно и через организованное сообщество сособственников. — 16 июн€ 2011 г. контрагентом управл€ющей организации по договору управлени€ многоквартирным домом может также выступать застройщик после получени€ разрешени€ на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 162, ч. 14 ст. 161 ∆  –‘, в ред. ‘едерального закона от 4 июн€ 2011 г. N 123-‘«).

Ќепосредственное участие собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношени€х с управл€ющей организацией, как правило, влечет возникновение об€зательства со множественностью лиц на стороне собственников <1>. Ќазванное законодателем "органом управлени€ многоквартирным домом" общее собрание собственников помещений в нем (п. 1 ст. 44 ∆  –‘), очевидно, не €вл€етс€ правоспособным образованием, субъектом, способным к участию в договоре управлени€ в качестве стороны. ƒело в том, что в гражданском законодательстве органы управлени€ традиционно признаютс€ составной частью конструкции юридического лица. »менно через них юридическое лицо реализует свою право- и дееспособность. ∆  –‘ предусмотрел существование органа управлени€ вне рамок какого-либо юридического лица, чем заслужил справедливую критику в юридической литературе <2>. ƒумаетс€, что общее собрание €вл€етс€ особым способом согласовани€ интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

--------------------------------

<1> »сключение составл€ют договоры управлени€ многоквартирными домами, все помещени€ в которых наход€тс€ в государственной или муниципальной собственности.

<2> —м., напр.: ƒроздов ».ј.   вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // «акон. 2007. N 6. —. 27.

 

‘ормулировка "собственники помещений в многоквартирном доме", используема€ законодателем, указывает на то, что стороной в договоре управлени€ многоквартирным домом могут €вл€тьс€ собственники как жилых, так и нежилых помещений. ѕоскольку многоквартирный дом представл€ет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самосто€тельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещени€ общего пользовани€, то к числу жилых помещений, собственники которых могут €вл€тьс€ стороной договора управлени€, относ€тс€ квартира, часть квартиры, комната. ¬ юридической литературе было высказано обоснованное мнение об ошибочности позиции законодател€, признающей за частью квартиры и частью дома качество самосто€тельных объектов жилищных прав <1>. —оответственно к видам жилых помещений, собственники которых могут €вл€тьс€ стороной в договоре управлени€ многоквартирным домом, следует отнести квартиру и комнату.

--------------------------------

<1> —м., напр.:  узьмина ».ƒ. "„асть жилого дома" и "часть квартиры" как виды жилых помещений // ѕравовые проблемы укреплени€ российской государственности: —б. ст. / ѕод ред. Ѕ.Ћ. ’аскельберга, ¬.ћ. Ћебедева, √.Ћ. ќсокиной. “омск, 2007. „. 36. —. 3, 4; ‘илимонов —.Ћ., Ўешко √.‘.  омментарий к новому ∆илищному кодексу –‘. ћ., 2005. —. 69, 70; Ћитовкин ¬.Ќ.  омментарий к ∆илищному кодексу –оссийской ‘едерации (постатейный). ћ., 2006. —. 47.

 

∆илое или нежилое помещение в многоквартирном доме может €вл€тьс€ объектом права собственности одного или нескольких субъектов. ¬ качестве собственников при этом могут выступать физические или юридические лица, а также публично-правовые образовани€. ѕри этом право собственности соответствующих субъектов должно быть зарегистрировано в установленном законом пор€дке <1>. »сключение составл€ют права на недвижимость, возникшие до вступлени€ в силу ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« (до 31 €нвар€ 1998 г.), которые признаютс€ юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным нормативным актом (п. 2 ст. 4). –егистраци€ таких прав проводитс€ по желанию их обладателей.

--------------------------------

<1> —тать€ 131 √  –‘, ст. 4 ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 1 июл€ 2011 г.) // —« –‘. 1997. N 30. —т. 3594; 2011. N 27. —т. 3880.

 

ѕереход права собственности на жилые и нежилые помещени€ в многоквартирном доме от одних субъектов к другим по различным основани€м €вл€етс€ частым €влением. —ледовательно, особенностью договора управлени€ многоквартирным домом при непосредственном участии в нем собственников €вл€етс€ посто€нно мен€ющийс€ состав субъектов на стороне заказчика. ƒанна€ особенность ставит вопрос о судьбе договора управлени€ многоквартирным домом, заключенного прежним собственником помещени€ в многоквартирном доме, при отчуждении его (и соответственно доли в общем имуществе) другому лицу. Ќормы о договоре управлени€ не содержат ответа на данный вопрос, подчин€€ изменение и расторжение договора управлени€ многоквартирным домом общим положени€м гражданского законодательства. —огласно ч. 3 ст. 158 ∆  –‘ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит об€зательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. ƒанна€ норма устанавливает правило о правопреемстве только в об€зательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, не затрагива€ иных об€зательств собственника, вытекающих из договора управлени€ многоквартирным домом, следовательно, не €вл€етс€ универсальным решением обозначенной проблемы. «акон устанавливает момент возникновени€ об€занности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги дл€ собственников жилых помещений. ¬ соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ∆  –‘ этот момент св€зываетс€ с возникновением права собственности на жилое помещение. ѕредыдущий собственник, произведший отчуждение жилого помещени€, может ссылатьс€ на данную норму дл€ обосновани€ прекращени€ у него об€занности по внесению соответствующих платежей и возникновени€ ее у нового собственника. ¬месте с тем адресаци€ названной нормы собственникам жилых помещений исключает ее применение к собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. —ледовательно, веро€тно возникновение ситуации, когда бывший собственник помещени€ в многоквартирном доме, будучи стороной действующего (не расторгнутого в пор€дке, предусмотренном ст. 450, 452 √  –‘) договора управлени€ многоквартирным домом, будет об€зан нести расходы на обслуживание уже не принадлежащего ему помещени€, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. ѕредставл€етс€ обоснованным мнение, высказанное ».ƒ.  узьминой, о необходимости решени€ данной проблемы в пор€дке нормативного регулировани€ с использованием института перемены лиц в об€зательствах, возникающих из договоров управлени€ многоквартирным домом. —охранение силы условий такого договора дл€ нового собственника обусловливаетс€, во-первых, объективной необходимостью осуществлени€ предусмотренной договором де€тельности по отношению к обслуживаемой вещи, во-вторых, отсутствием технической возможности прекратить потребление новым собственником некоторых коммунальных ресурсов (например, отоплени€), в-третьих, невозможностью персонифицировать некоторые из предоставл€емых по договору благ (например, де€тельность по содержанию и ремонту общего имущества) <1>.

--------------------------------

<1> —м.:  узьмина ».ƒ. ќбслуживающие договоры // ѕравовые проблемы укреплени€ российской государственности: —б. ст. / ѕод ред. Ѕ.Ћ. ’аскельберга, ¬.ћ. Ћебедева, √.Ћ. ќсокиной. “омск, 2006. „. 32. —. 10. —м. также: —трембелев —.¬. ”правление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты. ћ., 2010. —. 134.

 

ѕомимо собственников в соответствии со ст. 162 ∆  –‘ контрагентом управл€ющей организации могут быть и органы управлени€ товарищества собственников жиль€, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. ќднако орган юридического лица "не €вл€етс€ субъектом каких-либо прав и об€занностей, обособленных от прав и об€занностей юридического лица" <1>. ќчевидно несовершенство данной нормы закона, ибо в соответствии с п. 1 ст. 53 √  –‘ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себ€ гражданские об€занности через свои органы. —ледовательно, органы управлени€ названных некоммерческих организаций не могут выступать в качестве стороны в договоре управлени€ многоквартирным домом. ѕосредством совершаемых ими действий права и об€занности, св€занные с участием в договоре, приобретают сами организации.

--------------------------------

<1> Ѕратусь —.Ќ. —убъекты гражданского права. ћ., 1950. —. 204.

 

¬ соответствии со ст. 144 ∆  –‘ органами управлени€ товарищества собственников жиль€ €вл€ютс€ общее собрание членов товарищества и правление товарищества. «аключение договоров управлени€ многоквартирным домом законодатель относит к числу об€занностей правлени€ товарищества собственников жиль€. ¬месте с тем очевидна неспособность коллегиального органа управлени€ совершать сделки от имени юридического лица. Ёто традиционно €вл€етс€ прерогативой единоличного исполнительного органа. —огласно ч. 2 ст. 149 ∆  –‘ правом действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют об€зательного одобрени€ правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, наделен председатель правлени€ “—∆. —истемный анализ рассмотренных норм позвол€ет сделать вывод о том, что договор управлени€ многоквартирным домом с управл€ющей организацией подписывает председатель правлени€ “—∆ с об€зательным одобрением правлением товарищества. “акой пор€док одобрени€ сделок довольно распространен: законы об отдельных видах юридических лиц предусматривают пор€док получени€ согласи€ органов управлени€ на совершение отдельных сделок. ѕри этом обычно речь идет о сделках, соответствующих критери€м крупных сделок и сделок с заинтересованностью. ¬ рассматриваемом нами случае значение критери€ приобретает вид конкретной сделки.

ќт имени ∆  указанные договоры по общему правилу подписываютс€ председателем правлени€ (п. 2 ч. 2 ст. 119 ∆  –‘), который отнесен законом к органам управлени€ кооператива (ст. 115 ∆  –‘). ∆  –‘ не предусматривает необходимости согласовани€ договоров управлени€ многоквартирным домом с иными органами управлени€ кооператива, однако такое положение может содержатьс€ в уставе.

“аким образом, “—∆, ∆  или иной специализированный потребительский кооператив могут €вл€тьс€ стороной в договоре управлени€ многоквартирным домом в случае прин€ти€ их органами решени€ о передаче функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома полностью или частично управл€ющей организации. —пособ управлени€ многоквартирным домом при этом не измен€етс€, а собственники помещений занимают положение выгодоприобретателей.

“—∆ (∆ , иной специализированный потребительский кооператив), заключа€ договоры управлени€ многоквартирным домом, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества. явл€€сь объединением собственников с об€зательным статусом юридического лица, а следовательно, субъектом права, “—∆ тем не менее не имеет собственных экономических интересов, отличных от интересов его участников. ¬ экономическом смысле товарищество выполн€ет функции посредника: через его посредство устанавливаютс€ экономические св€зи между собственниками помещений в многоквартирном доме и управл€ющей (ресурсоснабжающей) организацией <1>. “ака€ посредническа€ роль товариществ не всегда учитываетс€ законодателем при нормировании отношений с их участием. ќсобенно €рко это про€вл€етс€ в вопросах ответственности “—∆ перед собственниками помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, и перед управл€ющей (ресурсоснабжающей) организацией - с другой <2>.

--------------------------------

<1> — экономической точки зрени€ посредничество - это установление любой экономической св€зи между двум€ и более лицами через посредничество третьего (см.: —улейменов ћ. . ’оз€йственно-посреднические договоры услуг // —оветское государство и право. 1973. N 3. —. 50).

<2> —м. подробнее об этом в І 4.2 насто€щей работы.

 

2.2.2. ќбъект в договоре управлени€ многоквартирным домом

 

Ќормы о договоре управлени€ многоквартирным домом пр€мо не называют объект данного договора <1>, как это имеет место при регламентации некоторых других гражданско-правовых договоров (например, ст. 607, 673, 1013 √  –‘). »з анализа наименовани€ рассматриваемого договора можно сделать вывод о том, что объектом управлени€ €вл€етс€ многоквартирный дом. Ётот же вывод следует из р€да других норм ∆  –‘ (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 161 ∆  –‘ и др.). ¬месте с тем п. 1 ч. 3 ст. 162 ∆  –‘ относит к числу существенных условие о составе общего имущества многоквартирного дома, "в отношении которого будет осуществл€тьс€ управление".

--------------------------------

<1> јвтор различает категории "предмет" и "объект" договора управлени€ многоквартирным домом. ѕод объектом исследуемого договора понимаетс€ объект управлени€, т.е. то, на что направлено воздействие субъекта управлени€; под предметом договора - действи€ управл€ющего многоквартирным домом.

 

¬ юридической литературе по данному вопросу также отсутствует единообразие. ќдни авторы считают, что объектом управлени€ €вл€етс€ многоквартирный дом <1>, другие - общее имущество многоквартирного дома <2>. ѕредставл€етс€, что в большинстве случаев объектом, на который направлена де€тельность управл€ющей организации, €вл€етс€ общее имущество многоквартирного дома, поскольку отдельные жилые и нежилые помещени€, вход€щие в его состав, €вл€ютс€ предметом заботы их собственников. ќднако ина€ ситуаци€ может сложитьс€ в случае нахождени€ всех помещений многоквартирного дома в собственности одного лица. „астный случай такой ситуации получил регламентацию в ст. 163 ∆  –‘, где речь идет об управлении многоквартирными домами, наход€щимис€ в государственной или муниципальной собственности. ѕублично-правовое образование, будучи собственником всего многоквартирного дома, может передать управл€ющей организации функции по управлению всем домом, включа€ вход€щие в его состав жилые и нежилые помещени€. »ллюстрацией к сказанному могут послужить положени€ примерного договора управлени€ многоквартирными домами (общежити€ми), наход€щимис€ в собственности города ћосквы <3>, в соответствии с которыми:

--------------------------------

<1> —м., напр.: ћихайлов ¬. . ѕравовое регулирование отношений управлени€ многоквартирным домом: јвтореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. ћ., 2008. —. 13.

<2> —м., напр.: —вит ё.ѕ. ƒоговор управлени€ многоквартирным домом: заключение, содержание // ∆илищное право. 2007. N 3. —. 22; ƒроздов ».ј.   вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // «акон. 2007. N 6. —. 19; Ѕобровска€ ќ.Ќ.  ондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): ƒис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. ћ., 2004. —. 92.

<3> ”тв. распор€жением ƒепартамента жилищной политики и жилищного фонда города ћосквы от 29 окт€бр€ 2007 г. N 1055 "ќб организации работы по передаче в управление общежитий, наход€щихс€ в собственности города ћосквы" // —ѕ— "√арант".

 

здани€, переданные управл€ющей организации, отражаютс€ на ее отдельном балансе, по которому ведетс€ самосто€тельный учет (п. 2.8);

в об€занности управл€ющей организации входит заключение договоров с нанимател€ми жилых помещений на оказание услуг по техническому обслуживанию (п. 3.1.7); вы€вление жилых помещений, освободившихс€ в св€зи с выбытием граждан, и своевременное прин€тие мер к их заселению (п. 3.1.32); проведение работы по паспортизации жилых помещений (п. 3.1.34);

управл€юща€ организаци€ наделена правом заключать договоры найма жилых помещений в общежити€х, выступа€ уполномоченным представителем собственника;

к числу основных задач управл€ющей организации отнесены планирование и организаци€ технического обслуживани€, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, организаци€ санитарного содержани€ зданий (п. 4.2.19, 4.2.20).

“аким образом, объектом управлени€ по договору управлени€ многоквартирным домом может €вл€тьс€ как общее имущество многоквартирного дома, так и многоквартирный дом в целом. ќднако и в том и в другом случае состав общего имущества многоквартирного дома в силу ч. 3 ст. 162 ∆  –‘ нуждаетс€ в специальном описании в договоре.

—остав общего имущества многоквартирного дома в нормативных правовых актах представлен по-разному. ќбщее имущество дома определено в ст. 290 √  –‘ исчерпывающим образом как общие помещени€ дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

∆  –‘ в состав общего имущества многоквартирного дома включает помещени€ в данном доме, не €вл€ющиес€ част€ми квартир и предназначенные дл€ обслуживани€ более одного помещени€ в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеютс€ инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещени€ в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещени€ в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные дл€ удовлетворени€ социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включа€ помещени€, предназначенные дл€ организации их досуга, культурного развити€, детского творчества, зан€тий физической культурой и спортом и подобных меропри€тий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, наход€щеес€ в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещени€; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленени€ и благоустройства, иные предназначенные дл€ обслуживани€, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (ч. 1 ст. 36 ∆  –‘).

Ќаконец, самое пристальное внимание уделено составу общего имущества многоквартирного дома в ѕравилах содержани€ общего имущества в многоквартирном доме. ¬о-первых, ѕравила дополн€ют перечень общего имущества многоквартирного дома, предусмотренный ∆  –‘, новыми элементами (построенные за счет собственников помещений встроенные гаражи и площадки дл€ автомобильного транспорта, мастерские); во-вторых, раскрывают содержание таких пон€тий, как несущие конструкции многоквартирного дома; ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещени€; иные объекты, предназначенные дл€ обслуживани€, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома; внутридомовые инженерные системы холодного и гор€чего водоснабжени€, водоотведени€ и газоснабжени€; внутридомова€ система электроснабжени€; в-третьих, определ€ют внешние границы сетей электро-, тепло-, водоснабжени€ и водоотведени€, информационно-телекоммуникационных сетей, сетей газоснабжени€ (п. 2, 5 - 8).

ќпределение состава общего имущества многоквартирного дома как объекта управлени€ €вл€етс€ задачей собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управлени€ на общем собрании или органа местного самоуправлени€, если управл€юща€ организаци€ отбираетс€ по результатам открытого конкурса (п. 1 ѕравил содержани€ общего имущества в многоквартирном доме).

ѕо смыслу п. 3 ѕравил основой дл€ определени€ состава общего имущества в многоквартирном доме должны €вл€тьс€ в первую очередь сведени€, содержащиес€ в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (≈√–ѕ), а также в государственном кадастре недвижимости. јнализ нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на объекты, вход€щие в состав общего имущества многоквартирного дома, заставл€ет усомнитьс€ в наличии в ≈√–ѕ необходимых сведений. «акон от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит лишь одну статью, касающуюс€ регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1> в многоквартирных домах, в соответствии с которой государственна€ регистраци€ возникновени€, перехода, ограничени€ (обременени€) или прекращени€ права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно €вл€етс€ государственной регистрацией неразрывно св€занного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Ћаконизм данной нормы породил целый р€д вопросов, решить которые, по-видимому, была призвана »нструкци€ о пор€дке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утв. ѕриказом ћинистерства юстиции –‘ от 27 июн€ 2003 г. N 152 <2>. ќднако она не оправдала надежд и оказалась нежизнеспособной по целому р€ду причин. ¬о-первых, предметом ее регулировани€ €вл€лись вопросы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, вход€щие в состав кондоминиума.  ондоминиум в соответствии с действовавшим в то врем€ законодательством представл€л собой единый комплекс недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладени€ (ст. 1, 14 ‘едерального закона "ќ товариществах собственников жиль€"). “аким образом, в ≈√–ѕ в соответствии с »нструкцией должны были отражатьс€ сведени€ об общем имуществе кондоминиума, а не любого многоквартирного дома. ¬о-вторых, при отсутствии “—∆ или иного объединени€ собственников, созданного дл€ обеспечени€ эксплуатации многоквартирного дома, »нструкци€ устанавливала необходимость подачи за€влени€ о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме всеми домовладельцами или представителем всех домовладельцев, действующим на основании надлежащим образом оформленных доверенностей (п. 11 »нструкции). “аким образом, проведение регистрации права каждого было поставлено в зависимость от воли всех домовладельцев. ¬се это нар€ду с отсутствием об€зательности государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества <3>, €вл€ющиес€ общим имуществом домовладельцев, не способствовало тому, чтобы сведени€ о его составе нашли отражение в ≈√–ѕ.





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2016-11-18; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 273 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

ƒаже страх см€гчаетс€ привычкой. © Ќеизвестно
==> читать все изречени€...

719 - | 582 -


© 2015-2023 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.044 с.