Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки

О к о н ч а н и е т а б л. 22

Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.

Т а б л и ц а 23

Величина корректировки составила______0________%.

Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет ______18105,9___ руб. в год, с общей площади 398,6 кв. м.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил _______6 999 740,94 руб. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.

Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.

Таким образом, величина действительного валового дохода составляет 6 649 753,89 руб..

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы на замещение.

На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет ____2 845,62______ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.

Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.

Т а б л и ц а 24

Таблица расчета величины чистого операционного дохода