Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки

 

Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно:

-затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,

-попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда,

-проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений,

-сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений,

-отдельная оценка земельного участка от строений.

 

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

 

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Выбор ценообразующих параметров

 

Метод сравнения продаж дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или ценах предложения.

Отличия в основных ценообразующих параметрах у объекта оценки и объектов-аналогов на дату оценки должно быть учтено внесением корректировок. Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов:

1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.).

2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

3. Особые условия – наличие финансового давления на стороны сделки, субсидии или льготы на развитие и т. д.

4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

5. Местоположение.

6. Назначение и вид недвижимости.

7. Площадь здания.

8. Техническое состояние здания.

9. Состояние отделки.

10. Наличие доп. улучшений ЗУ.

11. Коммуникации.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м., что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и ее использование позволит с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог 1

Продается отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 711, 1 м по адресу Варшавское шоссе д 13 стр 2. Здание расположено вблизи Варшавского шоссе, недалеко от метро Тульская Здание находится в отличном состоянии, сделан качественный ремонт. Подключены все коммуникации. Земельный участок 0.0711 га, огорожен забором. Договор аренды земельного участка на 49 лет. Здание может использоваться под представительство, банк, медицинский центр, культурный центр, обучение, услуги, офис, арендный бизнес.

 

Аналог 2

Продается двухэтажное офисное здание по адресу ул. Вавилова, 57Астр4. Авторский проект в неорусском стиле. Здание реконструируется. Отличное расположение, в 10-ти минутах ходьбы от м. Академическая. Общая площадь 305 м2. 1-й этаж и 2-й этаж 237,6 м2, высота потолка 3,5 м. Есть цокольный этаж. Под отделку. Коммуникации центральные. Находится на охраняемой территории. Есть место для парковки.

Аналог 3

 

 

Нежилое помещение общей площадью 2726,4 кв.м. (первый этаж двухэтажного здания) в непосредственной близости от главных магистралей города и 3-ого транспортного кольца. ЮАО, Даниловский район, станция метро "Тульская" 440 метров. Здание в собственности и представляет собой 2-х этажное капитальное сооружение из кирпича 1917 года постройки (не является памятником архитектуры). Проведен капитальный ремонт внутренней части здания, высота потолков 3,2 м, оконные рамы - пластиковый стеклопакет. Ближайшее окружение - административные и жилые здания. Электрические сети внутреннего электроснабжения, канализация и т.д. в исправном состоянии. Здание находится под круглосуточной охраной и установлена пожарная сигнализация.       Район Дорогомилово Метро Тульская Расстояние до метро 8 мин пешком     Тип Административное здание Класс B Этажность   Этаж   Планировка Корридорно-кабинетная Состояние отделки Готово к въезду Вентиляция Приточно-вытяжная Кондиционирование Центральное Безопасность Организована сиcтема доступа Телекоммуникации Телефон и интернет Провайдер Sovintel Тип парковки Наземный паркинг Количество м/м

Аналог 4

Территориальное расположение:
Адрес:	Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2
Округ:	Центральный
Метро:	Третьяковская, 5 минут
Площадь и стоимость недвижимости:
Тип объекта:	Офис
Свободный вход:	нет
Общая площадь, м2:
Здание:	Нежилое (административное)
Цена:	10 000 000 $ 310 834 000 р. 7 809 448 €
Цена / м2:	6 510 $ 202 366 р. 5 084 €
Дополнительная информация об объекте:
Тип дома:	Кирпичный
Телефон:	есть
Интернет:	есть
Мебель:	есть
Безопасность:	охрана, домофон, кодовый замок, шлагбаум,
Парковка:	гараж,
Комментарий владельца к объекту недвижимости:
Продается ОСЗ, двух этажное здание 1917 года постройки. Общая площадью 1394,3 кв.м. (с пристройкой 1536 кв.м.). Пристройка 141,7 кв.м. Территориально расположено ЦАО в районе Якиманка. Адрес: Кадашевская набережная, д.6/1/2, стр.3. Подъезд/проход к зданию осуществляется с Малого Толмачевского переулка. Ближайшие станции метро Третьяковская, Новокузнецкая, Полянка. Земля в аренде: 730 кв.м - под зданием, 220 кв.м - прилегает к зданию. Электричество 100 Квт, телефон, интернет. Перекрытия между 1 и 2 этажами, а также между вторым этажом и чердаком – деревянные. Перекрытия между 1 этажом и подвалом – ж/б. Большой капитальный подвал. Небольшую часть подвала занимает студия звукозаписи Music Records;Часть первого этажа и подвала - сауна "Рыбаки" (Fishermens) - караоке, бассейн, хамам. Первый этаж и пристройка - караоке-клуб "Третьяков" офис. Второй этаж - офисные помещения, сдаются в аренду

 

Описание объектов-аналогов и корректировка их основных ценообразующих параметров представлены в табл. 19.

Т а б л и ц а 19